¿Qué es el régimen de División Horizontal?
¿Entendemos qué es una división horizontal? ¿Cree que es motivo para rechazar directamente la compra del inmueble?
Es frecuente que cuando alguien acude al Registro de la Propiedad para pedir una Nota Simple de una vivienda observe que en la misma aparece una reseña del tipo “Esta finca se forma por la división horizontal […] en cuya inscripción consta el régimen de propiedad horizontal…”. Veamos algunos aspectos de este régimen de propiedad para aclarar algunas dudas frecuentes.
La legislación de referencia que regula la Propiedad Horizontal es la Ley 49/1960, de 21 de Julio, De Propiedad Horizontal, y posteriores modificaciones.
¿Qué es la división horizontal de una finca?
En primer lugar, debe usted tener claro que el primer paso para comprobar si una vivienda está vinculada a la división horizontal de una finca es la obtención de una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. Este proceso, que usted puede realizar de manera fácil y rápida a través de RegistroDirecto, le dará la información suficiente para pasar al segundo punto.
Así pues, si la vivienda se encuentra efectivamente en régimen de propiedad horizontal, significa que existe una serie de elementos del edificio que son comunes a todos los propietarios que lo integran.
El elemento común más evidente es el propio suelo donde radica el edificio, pero también puede ser común su estructura, la fachada, el tejado, los patios y zonas ajardinadas y la piscina, por ejemplo.
La división horizontal se contrapone a la vertical, en la que cada propietario de un inmueble lo es también del suelo donde se asienta. Este régimen vertical es el que se da, por ejemplo, en los chalets independientes y en buena parte de los adosados de nuestras ciudades.
Además de en la Nota Simple del Registro, puede comprar la existencia o no de una división horizontal mediante la ficha catastral de la vivienda, en el apartado “Tipo Finca”, si bien este archivo nos dará menos información que el Registro de la Propiedad y tendrá unos efectos meramente informativos.
¿Debo rechazar una vivienda por estar en régimen de división horizontal?
La respuesta, rotunda, debe ser negativa. Usted no debe renunciar a la compra de una vivienda por el simple hecho de que se encuentre en división horizontal.
Simplemente, deberá tener en cuenta algunos aspectos que le obligan a relacionarse, al menos patrimonialmente, con sus vecinos.
En un inmueble dividido mediante propiedad horizontal coexisten elementos privativos -los pisos, trasteros, locales o garajes de cada propietario- con elementos comunitarios, como escaleras, jardines, ascensores, pasillos o portales.
La regulación de estos elementos comunes es lo que se conoce como régimen de propiedad horizontal. Si bien normalmente estas situaciones se plasman en la realidad con la constitución de una Comunidad de Propietarios en el edificio, en algunas ocasiones tal comunidad no existe, lo que no impide la aplicación del régimen para las zonas comunes.
Qué límites me impone un régimen de propiedad en división horizontal?
La propiedad horizontal surge cuando se construye el inmueble y se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que puede ir incluso acompañado de unos Estatutos que regulen el gobierno del edificio: gastos, cargos de responsabilidad entre los propietarios, uso de zonas comunes, etc.
Pero lo más importante de todo ello es la asignación de una cuota de participación a cada piso respecto al inmueble, que supone el porcentaje en que participa su propietario en los gastos y beneficios de las zonas comunes.
Esta cuota de participación está destinada a cubrir los gastos que todas las zonas comunes pueden generar para mantenerlas en buen estado.
Otra limitación es que, precisamente por ser elementos comunes a todos los propietarios, su uso o modificación está regulado y debe ser aprobado y consentido por los vecinos propiedarios. Por ejemplo, si queremos poner toldos en nuestra porción de fachada será normal que sean iguales que los del resto de la comunidad.
La división horizontal, el modelo más extendido.
El éxito de esta fórmula de construcción en España ha llevado incluso a reconocer complejos inmobiliarios como la propiedad tumbada -comunidades de propietarios de chalets, o de naves industriales- en la que se ponen varios elementos comunes a disposición de sus propietarios a cambio de su mantenimiento equitativo. Por tanto, no debe usted temer a la propiedad horizontal.
Eso sí, recomendamos acudir al Registro de la Propiedad para estudiar el régimen aplicable a cada caso y, sobre todo, ver qué dicen las Escrituras de División Horizontal sobre la participación de su vivienda en los gastos comunitarios. Eso le puede ahorrar alguna que otra sorpresa en el futuro…
