EXTINCIÓN DE CONDOMINIO TRAS UNA HERENCIA
¿Has heredado junto a tus hermanos una vivienda o finca de tus padres? ¿Sabes que la propiedad de la vivienda o finca os pertenece en condominio? ¿Quieres extinguir el condominio?
Es muy frecuente que esta situación de copropiedad se produzca en las herencias.
En el condominio, los heredeross comparten el bien heredado en su disfrute y obligaciones (conservación, mantenimiento, gastos…).
La situación de condominio puede generar ciertos enfrentamientos entre los herederos: fechas de disfrute del bien, reparto de gastos… Por esta razón, lo más conveniente será extinguir el condominio de los bienes heredados.
¿Qué es el condominio en una herencia?
El condominio o proindiviso existe cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas.
La expresión condominio es equivalente a “proindiviso”, “copropiedad” o a “comunidad de bienes”.
En las herencias es frecuente que los bienes hereditarios pasen a los herederos en condominio.
Todos los herederos tendrán los mismos derechos y obligaciones en relación con el bien heredado en condominio.
A cada uno de los herederos les pertenece una cuota abstracta o porcentaje en la propiedad del bien, el pleno dominio pertenece a todos los herederos.
Por ejemplo:
Si tu hermano y tú habeís heredado una herencia, os pertenece en condominio. La propiedad de cada hermano no se concreta en una parte de la vivienda (cocina, habitación, salón…), porque es indivisible, sino en una cuota abstracta sobre la misma.
Esta cuota abstracta es el porcentaje que te pertenece en la propiedad de la vivienda heredada, en este caso el 50%.
Si se trata de una finca divisible, mientras exista el condominio, cada hermano tendrá un 50% en la propiedad, pero no la propiedad de una parte concreta.
¿Qué significa extinción de condominio de los bienes heredados?
Según determina la ley, ningún comunero o copropietario está obligado a permanecer en comunidad o copropiedad.
La extinción del condominio significa la división del bien en común. En consecuencia, cualquiera de los herederos comuneros podrá pedir en cualquier momento la división para terminar el condominio.
Ahora bien, los herederos copropietarios no pueden pedir la división, cuando de hacerla resulte inservible para el uso al que se destina. Esto es lo más frecuente, porque en muchos casos el único bien que reciben los herederos es una vivienda.
1) Extinción del condominio sobre una vivienda indivisible
Como hemos dicho, la vivienda no es divisible. No puede quedarse un heredero con la cocina, otro con el salón, otro con el baño…
Las formas en que se podrá extinguir el condominio de esa vivienda serían:
Si los herederos comuneros están de acuerdo, se puede:
- Adjudicar la totalidad de la vivienda a uno de los herederos. Los demás recibirán el valor de su cuota (porcentaje en la vivienda) en metálico. Será preciso otorgar escritura pública de extinción de condominio y adjudicación de la vivienda.
- Vender a un tercero la vivienda y repartir los herederos el precio de la venta. Habrá que otorgar escritura de compraventa.
Si algún heredero no está de acuerdo con ninguna de las anteriores soluciones, habrá que iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común.
2) Extinción del condominio de una finca divisible
Como hemos dicho, aunque lo heredado en condominio sea una finca divisible, cada heredero tendrá un porcentaje de la propiedad, nunca la propiedad de una parte concreta.
Para adquirir la titularidad de una parte de la finca divisible es imprescindible proceder a la extinción del condominio. En estos casos, la extinción del condominio reviste menos problemas.
¿Cómo extinguir el condominio de una finca divisible?
Si hay acuerdo entre los herederos comuneros:
- Dividir la finca en tantas partes como herederos comuneros haya. Será preciso formalizar escritura de extinción de condominio, división de la finca y adjudicación. Por ejemplo, si el bien heredado es una finca de 400 hectáreas y hay 4 herederos, se podrá dividir y adjudicar a cada uno 100 hectáreas.
- Adjudicar la totalidad de la finca a un heredero, recibiendo los demás su cuota en metálico. En este caso, será necesario firmar escritura de extinción de condominio y adjudicación.
- Otra opción, sería vender la finca a un tercero y repartir el precio. Igualmente habrá que otorgar escritura de compraventa a un tercero.
Si no hay acuerdo de los herederos comuneros ni para dividir la cosa común divisible, ni para venderla:
- Mediante procedimiento judicial de división de cosa común.
¿Qué impuestos tengo que pagar para extinguir un condominio tras una herencia?
Si los herederos optan por la extinción de condominio mediante la adjudicación del bien a uno de los comuneros, solo se tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en un 0,5% o 1,00% según la Comunidad Autónoma.
Cuando la opción es la venta a un tercero se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre un 6% y un 10% según la Comunidad Autónoma.
En cuanto al IRPF, lo habitual es que el valor de la adjudicación sea igual al valor del inmueble en el momento de constituirse el condominio por lo que, no habrá que tributar.
Sin embargo, cuando el valor es distinto sí hay una alteración patrimonial a efectos del IRPF.
Por ejemplo:
Dos hermanos heredan una vivienda en condominio, valorada según el catastro en 200.000€.
Si un hermano vende al otro su 50% por 100.000€ no hay alteración patrimonial. Pero si recibe 150.000€ tendrá que tributar por el exceso de adjudicación.
FUENTE: ABOGADOS Y HERENCIAS.
