EL CARÁCTER INEMBARGABLE DEL DERECHO DE HABITACIÓN
El derecho de habitación atribuye a su titular la facultad de ocupar para sí y para su familia las estancias de un inmueble que sea propiedad de un tercero.
Se trata de un derecho real de goce personal que no se puede arrendar, ni transmitir, ni gravar, ni hipotecar… (artículos 525 del Código Civil y 108.3º de la Ley Hipotecaria). Sólo se extingue, habitualmente, por el fallecimiento del habitacionista, o porque se cumpla el plazo por el que se constituyó ese derecho o la condición resolutoria establecida en su título.
Luego, el derecho de habitación es inembargable pues, por su especial naturaleza jurídica, personalísima, cumple cierta función social que lo hace inalienable.
Ha sido una cuestión discutida en los tribunales que la constitución del derecho de habitación pudiera resultar contraria a las exigencias de la buena fe contractual. Cuando el ejecutante procede judicialmente contra el habitacionista y trata de embargar el inmueble, suele aducir que ese derecho de habitación pudiera haberse constituido en fraude de acreedores. Si bien, esa percepción no deja de ser una mera posibilidad, una eventualidad, que no sólo debe ser alegada, sino también probada en juicio. En caso contrario, cabe declarar la nulidad del embargo trabado sobre ese derecho de habitación, para que quien tenga reconocida esa facultad de uso personal pueda seguir disfrutando de ella.
En unión a los preceptos antes citados, es la Ley de Enjuiciamiento Civil la que nos da la solución. Su artículo 605.1 establece que los bienes declarados inalienables, como los derechos de uso y habitación, no serán en absoluto embargables. En consecuencia -dice en su artículo 609- el embargo trabado sobre bienes inembargables será nulo de pleno derecho.
Sí es ésta y no otras -permítaseme la broma- la solución habitacional que el legislador de 1889 ya previó en el Código Civil, que aún hoy ordena, con absoluta actualidad, nuestras relaciones patrimoniales. Se trata de una institución más de derecho privado de las que existen, silenciadas en las contiendas políticas, y que bien merecen una mayor atención social, superando falacias y demagogia, pues constituyen verdaderas alternativas o resortes que pueden facilitar el acceso a una vivienda digna en los sectores económicamente más desprotegidos. Permite, como sucede con el derecho de usufructo, la posibilidad de residir, en principio sin limitación temporal, en un inmueble que pertenezca (en nuda propiedad si hablamos de usufructo, o en pleno dominio en caso del derecho de habitación) a un tercero, sin que pueda embargarse el inmueble sobre el que exista esta carga.
Es ésta una de las limitaciones al principio de responsabilidad universal que rige nuestro Derecho Patrimonial, en cuya virtud cualquier deudor debe responder con todos sus bienes presentes y futuros en garantía de cualquier derecho de crédito (artículos 1911 del Código Civil en general y 105 de la Ley Hipotecaria en particular). Porque esta enunciación no deja de ser una formulación genérica que en cierto modo colisiona con la lógica heterogeniedad del patrimonio de cualquiera, como dice la jurisprudencia, que puede aumentar, disminuir e, incluso, desaparecer en su contenido económico y material.
Si tan cierto es que un bien patrimonial concreto quede afecto a una hipoteca para que, en caso de impago, se haga efectiva con él la obligación garantizada (artículo 1876 del Código Civil), también es verdad que es posible acordar que esto no afecte al resto del patrimonio y quede éste completamente libre de afecciones. Así lo permite el artículo 140 de la Ley Hipotecaria al señalar que podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
Ese caso, como el que nos ocupa, supone una limitación facultativa del acreedor, sin duda factible desde la autonomía de la voluntad que consagra el artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes establecer los pactos que consideren oportunos.
Por este motivo, para que el derecho de uso y habitación despliegue los efectos de una verdadera carga sobre el inmueble afecto y proteja realmente las facultades que atribuye al habitacionista, es imprescindible que conste con claridad y precisión en la escritura pública que contenga el título constitutivo, y que a su vez sea debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, no gozará de un blindaje efectivo en caso de conflicto.
FUENTE: JOSE FONT ABOGADOS
